Imajući u vidu već uvedena ograničenja u pogledu obavljanja delatnosti i načina organizovanja rada koja su prouzrokovana pandemijom COVID-19, privrednici se svakodnevno suočavaju sa brojnim poteškoćama u poslovanju, a naročito sa smanjenim obimom poslovanja i, posledično, ostvarivanjem manjih prihoda od očekivanih.

O nekim od posledica vezanih za ugovore u privredi govorili smo u tekstu COVID-19: Ugovori u privredi u vreme vanrednog stanja.
U ovom tekstu potrebno je odgovoriti na pitanje šta se dešava sa ugovorima o zakupu poslovnih prostorija? Da li je zakupac dužan da plaća zakupninu iako ne koristi poslovne prostorije? Da li
zakupac može da raskine ugovor zbog nekorišćenja zakupljenih poslovnih prostorija?

 

KONTAKT:

 

Da bi se dali odgovori na ova pitanja, potrebno je utvrditi sadržinu samog ugovora o zakupu odnosno da li je ugovorom o zakupu predviđena mogućnost ugovornih strana da traže smanjenje zakupnine ili raskid ugovora. Ukoliko ugovor o zakupu ne sadrži takve odredbe potrebno je utvrditi merodavno pravo koje se primenjuje na ugovor i potražiti odgovor u njegovoj primeni.

Bez obzira na sadržinu ugovora, posebno skrećemo pažnju na to da ugovorne strane mogu da postignu saglasnost volja i da izmene ugovor, te da, na primer, smanje zakupninu, kao i da
eventualno raskinu ugovor o zakupu. Smatramo da bi bilo neophodno da pre iniciranja bilo kakvog sudskog postupka, ugovorne strane pokušaju da pronađu zajedničko rešenje u novonastaloj situaciji, s obzirom da za pojavu pandemije i mere Vlade za vreme vanrednog stanja nije odgovorna ni jedna ugovona strana, niti su ove okonosti mogle da se predvide.

Ukoliko ugovor o zakupu ne sadrži odredbe koje se mogu primeniti u konkretnoj situaciji, niti ugovorne strane postignu saglasnost o izmeni odredaba postojećeg ugovora o zakupu potrebno je
primeniti odredbe propisa.

 

KONTAKT:

 

Zakon o obligacionim odnosima je osnovni zakon koji se primenjuje na ugovorne odnose za koje važi pravo Republike Srbije, te ugovornim stranama ostaje mogućnost da primene sledeće:

1. odredbe zakona o zakupu, koje pored ostalog govore o pravu zakupca da zahteva sniženje zakupnine ili raskid ugovora u slučaju kada zakupljena stvar izgubi svoje svojstvo koje po ugovoru ili običaju treba da ima;

2. odredbe koje govore o višoj sili (npr. nemogućnost ispunjenja za koje ne odgovara ni jedna strana, oslobođenje dužnika od odgovornosti za štetu, prestanak obaveze zbog nemogućnosti ispunjenja…);

3. raskid ili izmenu ugovora zbog promenjenih okolnosti.

Mišljenja smo da odluka o tome koje od zakonskih rešenja ugovorne strane mogu primeniti u konkretnom slučaju zavisi i od činjenice:

• Da li je odlukom nadležnih organa Republike Srbije zakupac u potpunosti onemogućen da koristi predmet zakupa.

Npr. zakupci tezgi na pijacama, zakupci lokala u tržnim centrima, zakupci kafića i restorana, zakupci prostora koje su inspekcijski organi zatvorili iz razloga zdravlja i bezbednosti i zabranili obavljanje delatnosti – u potpunosti su onemogućeni da koriste iznajmljene prostorije odlukom nadležnih organa, sa jednim od poznatih izuzetaka poslovanja kafića i restorana putem šaltera ili dostavne službe;

• Da li je zakupac samo modifikaovao svoj način poslovanja u skladu sa odlukama nadležnih organa.

Npr. rad zaposlenih u poslovnim prostorijama je zamenjen radom od kuće ili je organizovan rad u smenama ili je smanjen broj zaposlenih koji obavljaju posao u iznajmljenim poslovnim prostorijama – zakupac nije u potpunosti onemogućen da koristi poslovne prostorije s obzirom da mu odlukom nadležnih organa nije zabranjen pristup poslovnim prostorijama.

• Zakupac ima samo smanjen obim poslovanja usled odluka i ograničenja propisanih od strane nadležnih organa Republike Srbije.

Npr. vlasnik butika koji iznajmljuje lokal u pešačkoj zoni u centru grada ima manji promet od očekivanog usled manjeg broja ljudi na ulicama, zbog preporuke nadležnih organa građanima
da ostanu kod kuće, ali ne zbog toga što je onemogućen da koristi zakupljeni poslovni prostor u kojem obavlja delatnost.

DAKLE…

Da bi pronašle najadekvatnije rešenje za svoju situaciju, ugovorne strane moraju, pre svega, da pođu od analize odredaba konkretnog ugovora. Tek ukoliko odredbe ugovora ne sadrže rešenje konkretne situacije potrebno je konsultovati odredbe važećih propisa.

Međutim, s obzirom da brojne negativne posledice na privredu koje pandemija izazvana virusom COVID-19 nosi sa sobom, te da u najvećem broju slučajeva ni jedna ugovorna strana nije odgovorna za nemogućnost ispunjenja svojih ugovornih obaveza, mišljenja smo da ugovorne strane, najpre, trebaju da pokušaju da mirnim putem reše sve nesporazume.

U svakom slučaju, pre preduzimanja bilo kakvih radnji, bilo da se radi o izmeni ugovora ili o raskidu ugovora, neophodno je konsultovati se sa stručnim licem kako bi se izbegle negativne posledice u vidu sudskih postupaka i eventualna odgovornost za naknadu štete.

*Sadržaj ovog bloga je isključivo informativnog karaktera i ne predstvalja pravni savet.