Ukoliko ste se odlučili za kupovinu nekretnina u Republici Srbiji, treba da znate da postoji poseban pravni režim kojim je regulisana kupovina nepokretnosti za strane državljane, a na koji vam ukazujemo u nastavku teksta. Da li stranci mogu kupovati nekretnine u Srbiji? Na koji način kupovinu mogu izvršiti naši državljani koji žive u inostranstvu?

1. PRAVO NA KUPOVINU NEPOKRETNOSTI U REPUBLICI SRBIJI

Pored domaćih fizičkih i pravnih lica koja nepokretnosti kupuju bez naročitih ograničenja, za strance je predviđen poseban pravni režim kako za sticanje nepokretnosti pravnim poslovima među živima – inter vivos (npr. poklon, kupoprodaja) ili za slučaj smrti – mortis causa (nasleđivanjem ili testamentom). Kako prodati nekretninu strancima?

STRANA FIZIČKA LICA

Važećim Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa predviđeno je da strana fizička lica koja obavljaju delatnost u Republici Srbiji mogu, pod uslovom uzajamnosti, sticati nepokretnosti koje su im potrebne za obavljanje te delatnosti. S druge strane, stranim fizičkim licima koja ne obavljaju delatnost dozvoljena je samo kupovina stana ili stambene zgrade, i to pod istim uslovima kao i državljani Republike Srbije u njihovoj zemlji.

Takođe, strana fizička lica u skladu sa istim zakonom, a pod uslovima uzajamnosti, mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima nasleđivanjem kao i državljani Republike Srbije u njihovoj zemlji. Pitanje uzajamnosti je objašnjeno u nastavku teksta.

STRANA PRAVNA LICA

Strana pravna lica mogu takođe, pod uslovom uzajamnosti, sticati nepokretnosti u Republici Srbiji koje su im potrebne za obavljanje delatnosti.

Poljoprivredno zemljište

Neophodno je skrenuti vam pažnju da je važećim Zakonom o poljoprivrednom zemljištu predviđeno da vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano pravno ili fizičko lice. Izuzetak su državljani i pravna lica iz Evropske Unije, kojima je omogućeno da stiču i poljoprivredno zemljište, ali pod strogim uslovima koje propisuje ovaj zakon.

Obzirom da su pomenuti uslovi veoma strogi, postoje načini da zainteresovani strani državljani ili strane firme steknu poljoprivredno zemljište u Srbiji, a da ne ispunjavaju nijedan od ovih uslova, a to su:

a) Osnivanje pravnog lica

Osnivanjem pravnog lica u Srbiji, strano pravno ili fizičko lice kao osnivač firme ima mogućnost da stiče sve vrste zemljišta, pa i poljoprivredno, jer će prema pozitivnim propisima u Republici Srbiji to pravno lice imati isti tretman kao i bilo koje drugo pravno lice osnovano od strane domaćih državljana. Ovo važi i kada je u pitanju kupovina stana ili druge nepokretnosti.

b) Kupovina domaćeg pravnog lica

Kupovinom domaćeg pravnog lica, stranac postaje vlasnik njegove imovine pa samim tim poljoprivrednog zemljišta koje je u njegovom vlasništvu.

Šta je uzajamnost?

Uzajamnost ili reciprocitet podrazumeva pravo državljana ili pravnih lica iz strane države da u Republici Srbiji stiču nepokretnosti, ali pod uslovima pod kojima državljani Republike Srbije mogu steći nepokretnosti u njihovoj državi. Postoji diplomatski, zakonski i faktički reciprocitet.

Ukoliko je u pitanju diplomatski reciprocitet, to znači da između Republike Srbije i zemlje stranog državljanina ili zemlje strane firme postoji ugovor kojim se izričito predviđa uzajamnost ili postoji klauzula najpovlašćenije nacije. Republika Srbija je ostvarila oko 70 ovakvih bilateralnih odnosa gde je ugovorena uzajamnost.

Sa druge strane, ako nema diplomatske i zakonske uzajamnosti, neophodna je faktička. Faktička uzajamnost podrazumeva da pravo strane države dozvoljava državljanima Republike Srbije da stiču nepokretnosti u toj zemlji pod istim uslovima kao i njihovi državljani. Zahteva se kod sticanja nepokretnosti poslovima inter vivos u svakom pojedinačnom slučaju, što znači da je portebno pribaviti mišljenje Ministarstva pravde o postojanju faktičkog reciprociteta. Kod sticanja nepokretnosti mortis causa postojanje faktičkog reciprociteta se pretpostavlja, dakle nije potrebno pribaviti ovo mišljenje, uz upozorenje da postoji mogućnost da zainteresovana lica osporavaju postojanje reciprociteta.

Šta treba znati pri kupovini stana ili druge nekretnine? Proverite nepokretnost u izgradnji

Pre nego što kupite određenu nepokretnost potrebno je proveriti da li željena nepokretnost ima određene zabeležbe, terete, hipoteku ili zabrane raspolaganja. Praksa nam je pokazala da je provera nepokretnosti posao koja zahteva specijalizovano znanje iz oblasti prava nepokretnosti. Kupovina stana u izgradnji, kupovina stana na kredit, kupovina stana od izvršitelja i kupovina nekretnine pod hipotekom su posebno osetljiva i pravno zahtevna pitanja, pa su česti slučajevi u praksi da su ovakve kupovine bez angažmana advokata dovele do dugoročno negativnih posledica po klijenta.

2. SASTAVLJANJE UGOVORA O KUPOPRODAJI

Budući da je lice zainteresovano za kupovinu stana ili druge nepokretnosti strani državljanin ili strana firma, najbolji savet jeste da se prilikom kupoprodaje nepokretnosti angažuje advokat koji se bavi imovinsko-pravnim poslovima, kako bi kupovina nepokretnosti prošla u najboljem redu. Radi zaštite interesa obe ugovorne strane, često se ugovaraju ugovorne klauzule u vidu kapare, avansa, plaćanja na rate, saglasnosti za upis i sl., koje se ne mogu jasno razumeti ukoliko ne posedujete specijalizovano pravničko znanje u oblasti nekretnina.

Nakon što su se ugovorne strane sporazumele o svim elementima ugovora i pripremile tekst ugovora, neophodno je da se izvrši overa tj. solemnizacija istog kod javnog beležnika. Nadležnost javnog beležnika za ovu vrstu overe određuje se prema mestu nalaženja nepokretnosti.

Za razliku od prethodnih zakonskih rešenja, propisano je da se isprave koje overava javni beležnik dostavljaju nadležnoj službi katastra nepokretnosti po službenoj dužnosti, bez potrebe da to sam čini kupac ili prodavac.

3. REALIZACIJA UGOVORA O KUPOPRODAJI

Nakon što je ugovor o kupoprodaji overen od strane nadležnog javnog beležnika, preostaje da se isti realizuje. Obaveza na strani kupca je da isplati kupoprodajnu cenu prenosom novčanih sredstava na račun prodavca, osim ukoliko se radi o ceni koja ne prelazi 10.000 evra kada je moguće i gotovinsko plaćanje. Obaveza prodavca je da kupcu da dozvolu za upis u katastar, te da ga uvede u posed i preda mu ključeve. Postoji mogućnost da su neke od navedenih obaveza već ispunjene pre ili prilikom zaključenja ugovora.

Radi obezbeđenja ispunjenja obaveza iz ugovora, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti može biti praćen davanjem založne izjave ili hipoteke, menice, jemstva ili drugih obezbeđenja. Ugovaranje ovakvih obezbeđenja ima za cilj da se jedno lice osigura da će drugo ispuniti svoje obaveze iz ugovora, s tim da se prilikom sastavljanja ovih isprava preporučuje učešće advokata.

Da li moram biti prisutan prilikom osnivanja firme ili potpisivanja ugovora? Punomoć za kupovinu nekretnine data iz inostranstva

Sve aktivnosti u vezi osnivanja firme od strane stranih državljana ili stranih firmi, ali i od strane domaćih državljana koji žive u inostranstvu, mogu se obaviti putem posebnog ovlašćenja koje se najčešće daje bliskom licu ili advokatu. Ovo lice se može ovlastiti za ispitivanje nepokretnosti, pregovaranje, predugovor za kupovinu stana i ugovor, davanje saglasnosti za promet nepokretnosti, isplatu i primanje cene, prijavljivanje poreza i sve druge radnje u ovom postupku. Dakle, vaše prisustvo u Republici Srbiji nije neophodno da biste završili proces osnivanja firme i kupovine nepokretnosti.

4. KOLIKI JE POREZ ZA KUPOVINU STANA? KUPOVINA STANA TROŠKOVI

Porez na prenos apsolutnih prava ili PDV. Kupovina prve nekretnine

Predmet oporezivanja je prenos vlasništva sa prodavca na kupca, iznosi 2.5% od tržišne vrednosti i plaća se samo jednom. Visina ovog poreza može biti i manja ukoliko se radi o prometu između bliskih srodnika.

Međutim, postoje i slučajevi kada se umesto ovog poreza plaća PDV, kao što je to uvek slučaj sa prvim prenosom prava raspolaganja na novoizgrađenim objektima koje prenosi obveznik PDV. Ovaj slučaj se u praksi prepoznaje kao kupovina stana direktno od investitora. Pored ovog slučaja, plaćanje PDV-a postoji i kada imamo slučaj koji se prepoznaje kao kupovina nekretnine na firmu, kada je reč o objektima koji nisu novoizgrađeni i prometuju se između dva obveznika PDV, ali samo pod uslovom da je to predviđeno ugovorom i da sticalac može da odbije takav PDV kao prethodni porez. Iznos PDV za kupovinu stana ili drugog objekta je 10% kod kupovine stanova i zgrada, odnosno 20% kod kupovine objekata koji nisu stambeni objekti.

Kupovina prvog stana ima povlašćen tretman. Povrat PDV kod kupovine prvog stana odnosno povraćaj poreza na prenos apsolutnih prava kod kupovine prvog stana je predviđen i omogućen zakonom. Ovo se odnosi samo na državljane Republike Srbije.

Porez na imovinu

Plaća se kvartalno i njegova visina zavisi od propisa opštine ili grada u kojoj se porez plaća.

Porez na kapitalnu dobit

Zakonom o porezu na dohodak građana predviđen je porez na kapitalnu dobit koji se plaća po poreskoj stopi od 15% na osnovicu koja predstavlja razliku između nabavne i prodajne cene nepokretnosti. Ovaj porez pada na teret prodavca, s tim da se osnovica i samim tim i ovaj porez mogu umanjiti uz odgovarajuće dokaze.

Nagrada advokatu

Ukoliko ste za sastavljanje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili isprava kojima se ugovaraju sredstva obezbeđenja, kao i druge radnje, angažovali advokata, advokatu pripada novčana nagrada.

Troškovi nastali pred javnim beležnikom i katastrom

Troškovi pred javnim beležnikom podrazumevaju troškove solemnizacije – overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, dok troškovi pred katastrom jesu troškovi upisa u registar nepokrentosti. Visina zavisi od tržišne vrednosti nepokretnosti.

Ostali troškovi

Promena vlasnika nepokretnosti podrazumeva i promene nosilaca računa kod nadležnih javnih preduzeća koje se bave elektrosnabdevanjem, vodosnabdevanjem, telekomunikacionim uslugama. Ovi troškovi mogu biti veliki i zbog toga ih treba proveriti pre kupovine.

ZAKLJUČAK

Tržište nekretninama je ponovo u ekspanziji, a ono što Republiku Srbiju izdvaja je velika ponuda nekretnina. Ova činjenica jeste primamljiva kako za strane investitore, tako i za druga fizička i pravna lica, te se nadamo da vam je ovaj tekst dodatno pomogao u odluci da kupujete nekretnine u Srbiji.